火燎森投資日本物業文章重點 (7)

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火燎森日本物業篇 7重點:
  • 究竟做不做Airbnb (民宿)好？
  • 引伸問題：
    • 1. 是否由自己去經營民宿?  
    • 2. 是否以自己的物業去經營民宿? 
  • 如果可以無為而治的話, 火燎森會極度贊成經營民宿。不過不是由自己做, 而是交由民宿公司做, 將經營風險轉嫁經營者而不是業主自己。
  • 為甚麼? 因為首先撇除法例問題, 日本的大廈可否做民宿, 是取決於管理處有沒有甚他人干涉, 那業主如何得知管理處有沒有干涉？只有兩個方法, 第一要留意該棟大廈是否已經有人經營民宿。第二是當投資者正式經營民宿時有投訴先算。
  • 兩者之中只有前者是零風險。相反, 後者的風險好大, 因為到時業主已經完成裝修和買好傢俬 , 再刊登Air b and b, 然後才告知你不可行, 在日本肯定會大事宣揚! 例如: 在物業樓下貼紙如同通緝犯般, 如此就一定成不到民宿了, 到時要放棄, 結果賠了夫人又折兵。
  • 做不做民宿, 要視乎規模有幾大？如果你經營的民宿才十間八間, 而個人又不在日本, 那麼如何清潔、如何換床鋪? 而且這些單位亦好可能不是集中於一棟大廈, 那麼又是否需要有一些儲物空間, 用來替換清潔用品? 又是否需要請人執房? 又或者處理投訴突發事件? 
  • 除非你的單位集中於一座大廈, 然後又在同一個大廈有至少十個單位以上, 再請一個清潔女工來看守該大廈, 要她肯長期為你工作, 這樣就絕對可以提高你經營民宿的回報, 包括層樓的估值, 否則結局就好似上了雜誌的一位海鮮老闆般, 多了幾厘回報, 而那幾厘回報是需要費心經營, 那麼倒不如搞另一盤生意吧! 這個不是投資, 是做生意。
  • 火燎森個人建議是要食民宿這一陣風, 就一定要同經紀講, 租給經營民宿的公司, 當然租金要定得比市場價高少少, 一般搞民宿的公司只要衡量過該空置物業而認為可行的話, 他們就會肯租, 而且過程非常爽快。當然太小型或者年資太少的經紀行是沒有這一項服務, 但只要肯下功夫的話, 就一定可以問到答案。
  • 租出讓民宿公司經營可以提高租金回報, 當估值升高時就可以轉售給大陸人。火燎森認為這是個十分合理的行動。不過, 最後仍是老話: 符合經營民宿的日本樓, 沒有大家想像中咁多, 所以在他認識的朋友中, 通常結果都是碰壁多。

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