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火燎森投資日本物業文章重點 (3)


火燎森日本物業篇 3重點:
  • 很多人關注日本樓有沒有按揭的問題, 這並沒有必然答案，關鍵在於投資是買潛力？還是買按揭？
  • 火燎森2008年時買樓買到銀行不再批貸款給他, 他便將視線轉去其他資產上。他發現, 只要經濟平穩, 以每年首次登記車輛的數字來推測, 車位總有一年會供不應求, 當時將軍澳車位價格大概只需要8至23萬, 租金回報達15厘, 當他向銀行申請借貸時, 全部都不肯借。 (之後當車位升值之後, 銀行先肯借), 故他擱置了這項投資計劃, 後來再評估, 珼在好多車位的價錢已經是80萬起。
  • 2009年, 他商台的一位朋友向他介紹美國當年的樓因為金融海嘯, 樓價跌了七成, 加州一幢3層高的House大概40至50萬一間, 租金表面回報達10厘, 當時他想申請按揭 , 結果又是申請不到, 結果及後一兩年內, 當地樓價升了兩倍。
  • 相反, 馬來西亞樓和泰國樓都標榜可以申請按揭, 而由於火燎森有生意在泰國, 所以他好清楚泰國是一個不適合投資的地方 。而馬來西亞貨幣政策飄忽不定, 馬幣貶值風險比日圓更大, 馬幣貶值完之後經濟沒有起色, 不似日圓貶值完之後經濟改善。再加上經濟實力有限, 文化水平亦都無日本咁高, 投資馬來西亞或泰國有如不看底牌的賭博。 
  • 他認為有按揭是一個bonus, 如果一個無增長潛力的地方, 即使有按揭申請都沒有用處。相反, 如果一個地方, 你差不多好肯定會賺到錢, 即使無按揭都一定要做, 因為很多時候, 投資一段時間後, 突然間當銀行覺得個資產值錢時, 便可以批准做按揭, 這類例子比比皆是, 就如台灣人, 起初亦是不可以做海外資產按揭, 後來, 台灣本土銀行放寬讓台灣國民做按揭投資日本物業。而最新(2017年)消息是台灣已經收購了東京的細銀行, 再貸款比台灣投資者去買日本物業。
香港人如何借錢購買日本物業? 
  1. 真正要做日本按揭, 需要找一個於日本有交稅的日本人做擔保, 便可以借到, 通常利息是一厘以下, 可以借到銀行估值的9成, 甚至100% 。視乎擔保人的實力及他跟銀行的關係 , 因為日本的銀行重人治多於法治。
  2. 第二個方法是向海外的中國銀行借, 但這個方法比較麻煩, 因為需要抵押人民幣去大阪分行的中國銀行, 而對於樓齡、面積以及個人收入審查非常嚴格。基本上要是公務員先至比較大機會成功申請, 而且最好就先full paid, 然後再申請mortgage, 否則個盤很快被其他人買了。
  3. 第三種是向香港的財務公司借, 財務公司有分兩種, 一種是視乎你擁有的物業是否他們想要的, 他們會要求客人買他們手上的物業, 先肯借錢(小心有詐!!!)。另一種是以客人手上的股票作抵押, 然後以八厘利息借, 計落肯定沒着數。
  4. 另一種方法資料來源自曹孟德, 原來Dbs銀行提供一種服務, 就是客人存款一百萬現金, 他們可以借若干比例的日圓出來, 變相你可以攞這批日圓去投資日本物業, 利息亦是合理, 有興趣可以打電話去銀行查詢。
  5. 再有一種是私人貸款, 其實好多都做緊一兩厘, 就算apr是三厘，火燎森認為都值得借, 因為供完幾年之後便可擁有該物業, 租金收入亦都夠支付利息支出。所以這一個變成100 %的mortgage, 仲要沒有收樓風險。現時日本樓還未升得十分勁, 仍然可以用這個方法借到錢, 將來樓價太貴便借可能借不夠錢了。
不論日本樓可否做按揭, 由於日本樓價低, 不做按揭, 都是非常吸引! 投資日本樓與否, 重點不應該是按揭問題, 而應該留意件產品是否吸引。

(1997年香港樓價高, 深圳樓價是香港十份一,  如果有換現時(2017年)何止十倍? 這個情況與2017年的日本好似)。

日本物業3 (日本樓按揭問題)
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