火燎森日本物業篇 4重點:
- 火燎森投資日本物業最初想法是去日本找日本中介買樓, 覺得比較安全, 減少隔山買牛的機會, 但推理和現實的結果原來是相反。
- 他曾很勤力地找日本agent, 飛日本7日, 由落機開始差不多每年16至18小時是睇樓, 每日最少找5至6間agent, 但尤東京大阪有年資的agent, 絕大部分他都幫襯過。以至到今時今日, 當他一收到張樓盤清單, 他就好清楚究竟該樓盤是否低水, 或者租金是否偏低或偏高。
- 回港後, 香港開始出現日本樓中介, 他亦嘗試幫襯香港樓的中介, 基本上每一間直接或間接的他都有接觸過, 所以他心知那些本地中介的好壞。
- 後來, 他慢慢發覺當初認為找日本中介的想法是完全地錯誤的, 原因並非他們不肯幫忙, 而是當日本中介工作繁忙時他們一定先處理日本裡面的問題, 然後才處理海外的問題, 故此很多出租、裝修以及買賣時機都會錯失, 而更大的問題是稅務問題, 因為他們最多只識日本稅制, 不會知道香港稅制, 而由於香港和日本的稅制互相之間是有關係的, 如果識得處理, 其實基本利潤可以多60%以上, 日本中介只會但尤有稅都叫業主繳交。
- 相反, 經香港中介可於香港揀盤、簽約、甚至收租等, 不用每次飛日本辦手續, 從而可減低成本、增加利潤。
- 第一種由日本人開, 與他們溝通只能夠用英文。基於言語上的問題, 基本上溝通好困難。
- 第二種由日本人開而聘請了中國人經營, 可以普通話與他們溝通。基於文化的問題, 好多時候會不明白他們的做法。
- 第三種根本是由大陸人開的。那麼倒不如返大陸買!
或許有人會質疑香港agent又怎樣攞到好盤呢?
根據火燎森的經驗, 香港不少好的agent因為成交數量比較多, 在日本聲譽非常好, 所以好多老行專都願意優先畀盤他們, 而且日本人比較欣賞香港人, 這個是出乎意料的優勢, 他當初真的估不到。不過近一年開始轉變, 因為大陸人下下都是爆額申請, 日本人始終都會睇錢份上, 香港agent優先的優勢或許會淡化。
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