投資二三事

火燎森日本物業篇 5重點: 這是互聯網資訊爆炸的年代, 有好多不同的資料來源 , 以那些資料作決定, 成為投資勝負關鍵。 互聯網並非最可靠或最不可靠, 視乎當時情況、對流程的認知和資料的用途。舉例, 一位朋友問有關購買相機的資料, 火燎森介紹了好多相熟的sales, 詳盡地解釋買鏡頭或相機應前往那間店或找那位sale, 以個人經驗分享。豈料那位朋友卻選擇參考雜誌資料格價, 然後就光顧其他鋪頭, 當他見到舖頭價錢比雜資推介便宜時, 立即購買了相機。結果, 原來他用行貨價錢買了水貨機, 起碼買貴了一萬元以上。其實買貴貨並非問題核心, 最大問題是他之前所做的功課等同白做, 原先有正確的資料又不採納。 事實上, 雜誌宣傳的價錢一般都會比市價高, 因為這樣可以讓零售店比較容易做成生意, 這是基本常識, 難道雜誌真的會格價格到最抵? 這樣的話, 其他人如何做成生意? 這不是有否做功課問題, 是做錯功課。 另外, 他亦試過介紹過醫術一流但收費較高的醫生給朋友醫病, 但不少朋友都只是上網搜尋評價, 結果多數都圍繞着收費貴的問題, 埋沒了這些醫生醫術高明、物有所值及可以醫好病人這些重點, 難道要名醫免費義診? 這就最完美! 火燎森會用網絡但不盡信網絡, 因為網絡世界成本太低, 你一句我一句好容易就將事實扭曲。人們很奇怪, 不少人寧願相信網絡上的一字一句, 都不願相信現實世界接觸到的事物, 即使是認識了數載的朋友亦如是。 至於想買日本物業到底上網好還是找經紀好? 其實好多時候當局者迷, 譬如, 在香港想買樓, 多數人會上中原網站, 但大家卻會忽略, 網上的盤源需要經過多少手續先可以登上這個網站呢? 例如, 當業主想放盤, 他會致電中原的經紀放盤, 首先經紀會記錄所有資料, 然後會優先推介給自己的熟客, 這又未必一定會輸入電腦, 因為如果放盤由其他人成交的話, 他收到的佣金一定比自己成交少, 如果那經紀配對不到合適的客人, 真的將放盤資料輸入電腦, 後勤Admin都不會即時更新網站。因為不是跑數的, 監管自然沒這麼嚴格。而這個問題只要在一個牛市裡面，其實所有中介亦都不會花時間解決, 為甚麼? 因為這個已過時的價錢, 雖然無法成交到, 但由於價格比市場低可以吸引到客人查問, 那麼經紀就有機會s推介第二個盤, 所以大家都不會努力將資料更新得好快。 至於日本方面,...

火燎森日本物業篇 4重點: 火燎森投資日本物業最初想法是去日本找日本中介買樓, 覺得比較安全, 減少隔山買牛的機會, 但推理和現實的結果原來是相反。 他曾很勤力地找日本agent, 飛日本7日, 由落機開始差不多每年16至18小時是睇樓, 每日最少找5至6間agent, 但尤東京大阪有年資的agent, 絕大部分他都幫襯過。以至到今時今日, 當他一收到張樓盤清單, 他就好清楚究竟該樓盤是否低水, 或者租金是否偏低或偏高。 回港後, 香港開始出現日本樓中介, 他亦嘗試幫襯香港樓的中介, 基本上每一間直接或間接的他都有接觸過, 所以他心知那些本地中介的好壞。 後來, 他慢慢發覺當初認為找日本中介的想法是完全地錯誤的, 原因並非他們不肯幫忙, 而是當日本中介工作繁忙時他們一定先處理日本裡面的問題, 然後才處理海外的問題, 故此很多出租、裝修以及買賣時機都會錯失, 而更大的問題是稅務問題, 因為他們最多只識日本稅制, 不會知道香港稅制, 而由於香港和日本的稅制互相之間是有關係的, 如果識得處理, 其實基本利潤可以多60%以上, 日本中介只會但尤有稅都叫業主繳交。 相反, 經香港中介可於香港揀盤、簽約、甚至收租等, 不用每次飛日本辦手續, 從而可減低成本、增加利潤。 日本agent有三種組合: 第一種由日本人開, 與他們溝通只能夠用英文。基於言語上的問題, 基本上溝通好困難。  第二種由日本人開而聘請了中國人經營, 可以普通話與他們溝通。基於文化的問題, 好多時候會不明白他們的做法。  第三種根本是由大陸人開的。那麼倒不如返大陸買! 或許有人會質疑香港agent又怎樣攞到好盤呢?  根據火燎森的經驗, 香港不少好的agent因為成交數量比較多, 在日本聲譽非常好, 所以好多老行專都願意優先畀盤他們, 而且日本人比較欣賞香港人, 這個是出乎意料的優勢, 他當初真的估不到。不過近一年開始轉變, 因為大陸人下下都是爆額申請, 日本人始終都會睇錢份上, 香港agent優先的優勢或許會淡化。 日本物業篇 4 ( 香港中介定日本中介) https://www.facebook.com/Mr.firelookingfor/posts/1426089017422800:0

火燎森日本物業篇 3重點: 很多人關注日本樓有沒有按揭的問題, 這並沒有必然答案，關鍵在於投資是買潛力？還是買按揭？ 火燎森2008年時買樓買到銀行不再批貸款給他, 他便將視線轉去其他資產上。他發現, 只要經濟平穩, 以每年首次登記車輛的數字來推測, 車位總有一年會供不應求, 當時將軍澳車位價格大概只需要8至23萬, 租金回報達15厘, 當他向銀行申請借貸時, 全部都不肯借。 (之後當車位升值之後, 銀行先肯借), 故他擱置了這項投資計劃, 後來再評估, 珼在好多車位的價錢已經是80萬起。 2009年, 他商台的一位朋友向他介紹美國當年的樓因為金融海嘯, 樓價跌了七成, 加州一幢3層高的House大概40至50萬一間, 租金表面回報達10厘, 當時他想申請按揭 , 結果又是申請不到, 結果及後一兩年內, 當地樓價升了兩倍。 相反, 馬來西亞樓和泰國樓都標榜可以申請按揭, 而由於火燎森有生意在泰國, 所以他好清楚泰國是一個不適合投資的地方 。而馬來西亞貨幣政策飄忽不定, 馬幣貶值風險比日圓更大, 馬幣貶值完之後經濟沒有起色, 不似日圓貶值完之後經濟改善。再加上經濟實力有限, 文化水平亦都無日本咁高, 投資馬來西亞或泰國有如不看底牌的賭博。  他認為有按揭是一個bonus, 如果一個無增長潛力的地方, 即使有按揭申請都沒有用處。相反, 如果一個地方, 你差不多好肯定會賺到錢, 即使無按揭都一定要做, 因為很多時候, 投資一段時間後, 突然間當銀行覺得個資產值錢時, 便可以批准做按揭, 這類例子比比皆是, 就如台灣人, 起初亦是不可以做海外資產按揭, 後來, 台灣本土銀行放寬讓台灣國民做按揭投資日本物業。而最新(2017年)消息是台灣已經收購了東京的細銀行, 再貸款比台灣投資者去買日本物業。 香港人如何借錢購買日本物業?  真正要做日本按揭, 需要找一個於日本有交稅的日本人做擔保, 便可以借到, 通常利息是一厘以下, 可以借到銀行估值的9成, 甚至100% 。視乎擔保人的實力及他跟銀行的關係 , 因為日本的銀行重人治多於法治。 第二個方法是向海外的中國銀行借, 但這個方法比較麻煩, 因為需要抵押人民幣去大阪分行的中國銀行, 而對於樓齡、面積以及個人收入審查非常嚴格。基本上要是公務員先至比較大機會成功申請, 而且最好就先fu...

火燎森日本物業篇 2重點: 火燎森投資了日本樓兩年(2014至2016年), 發現大阪樓價跑贏東京好多, 故於2016年下半年開始, 將東京的貨換馬到大阪。 他發現全幢物業的潛力好高, 購入時競爭對手不多, 所以他將部分升幅較大的細價樓, 逐步換入一幢幢的物業。 由2016年開始, 已經多了大陸人買日本樓, 尤其上海人, 他們會不問價地掃貨, 因為他們驚訝日本樓價竟然可以這麼平! 這也可能是面子的問題, 擁有日本物業在國內感覺好威! 他的物業多數是轉售給內內地人, 他們習慣要求保租兩年。他認為只要賣到好價, 保租兩年何嘗不可! 香港人不是沒錢, 只是行動力比國內人低, 就算明知有錢賺、明知是機會、明知價錢平便宜, 所有資料都齊全, 都可能無下一步行動, 因此內地人的賺錢效率比香港人高, 故內地人將來只會進一步比香港更有錢。 換貨時, 一定要地點是越玩越靚 。不要二線換二線, 情願兩個二線換1個一線, 甚至4個四線換1個一線。 要不斷留意不同地區的成交價格, 當發現持有的物業忽然之間不合理地升到偏離正常價, 就要果斷沽出, 換其他貨。舉例, 他曾擁有一幢物業的單位於一年內升價三倍, 而該物業相鄰的物業, 價錢是該物業一半以下, 所以他立即沽出三間然後於相鄰物業買六間, 以致他的租金收入即時上升一倍以上 。後來他發現上升的原因是因為一團大陸觀光客, 爭相買貨就炒高了該幢物業的價值。 日本物業篇 2 ( 換貨技巧) https://www.facebook.com/Mr.firelookingfor/posts/1422090407822661:0

火燎森日本物業篇 1 重點: 香港樓價太貴, 有如玻璃頂, 相反, 日本物業風險和回報, 如同鑽石底。 由於日本人經歷了1989的泡抹爆破, 樓價年年下跌, 持續了24年, 直至2013年底為止, 所以日本人父母的一輩只會叫兒女不要買樓, 以致日本人年青到三四十歲的人大部分人都只是租樓 , 他們對樓價高低沒有概念, 只知道租金多少。而令人最著迷的是日本的租金竟然一直沒多變化, 這是鑽石底的信號, 亦是投資保證。 日本2020年舉辦奧運和即將開設賭場, 加上日圓貶值引來外國人投資, 所以基本上萬事俱備只等時勢。 日本物業的質素不比香港差, 他不相信將來當日本經濟好的時候, 幾十萬的港幣可以購買到一間位於地鐵站附近的物業。 從質素、人、物價、政治、經濟潛力和經濟實力去分析, 未來十年內全世界最難負擔的樓價不應該是香港, 而應該是日本。 火燎森由2014年開始買日本物業至今(2017年), 基本手頭上無一項投資產品跑贏日本物業, 亦為他製造大量的現金流。舉例, 他的一位朋友當時投資600至1000萬, 直至目前, 不計日本樓價這幾年年年升值, 單計租金, 他從日本物業可以獲得每月5至6萬元租金收入, 如果是投資香港物業, 則要至少3千幾萬先可以做到這個效果。 暫時大方向是每月一有資金, 就撥去升值潛力較高的日本不動產, 出租後租金儲起, 一夠錢又再買日本樓, 因為日本樓是一個明顯的牛市, 等待香港樓價爆破的時候(估計當下跌時應該至少跌三年), 再大幅減持日本樓去買香港樓。以前, 一間香港樓相等十間日本樓, 將來可能只是一間換一間 。一上一落，財富可以相差十倍以上。 日本物業篇 1 https://www.facebook.com/Mr.firelookingfor/photos/pb.642723335759376.-2207520000.1487848995./1421123254586043/?type=3