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火燎森投資日本物業文章重點 (6)


火燎森日本物業篇 6重點:
  • 經紀等於古代打仗時的嚮導, 有嚮導帶路, 可以行少好多歪路。舉例, 如三國時代張飛攻打劉璋時迷路, 他雖然身為大將軍, 仍不恥下問, 問到個好響導, 獲悉秘道, 因攻其無備, 即輕易馬到功成! 相反, 楚漢相爭時, 項羽臨終前問到了個劣質響導, 結果只能「力拔山兮氣蓋世」, 然後烏江自刎。由此可見, 優質響導之重要性! 
  • 火燎森隨即分享他不會採納的經紀類型, 他表示由於他自己有做功課、有所體驗和感受, 雖然想法未必一定正確, 但至少可以減少好多麻煩, 因為他自己親身感歷過不少不愉快的經驗。
    • 他比較反感的是那些第一時間帶客人參觀自己辦公室的中介, 客人睇樓目的是購買物業和尋找筍盤, 並非欣賞中介的辦公室的豪華裝修。有些更奇怪的, 是要帶客人睇示範單位的, 由於要買的是二手樓, 為何又會有示範單位? 然後, 到場後才發現, 原來所謂的示範單位就是在地下貼條膠紙, 讓客人知個大細, 同在停車場睇車位是沒有分別的。
    • 另一類型的中介, 是一上到他們的寫字樓, 就介紹他們的拍攝的影片耗資過百萬, 或標榜是日本人開辦, 但問他們收集樓盤資料, 他們就會送客人一本印刷精美的二手樓盤資料, 精美程度可以媲美現在香港的蚊型豪宅的售樓書 。估計成本有機會約一百元一本, 而令火燎森感到困惑的, 是現在的二手盤流轉速度快, 何以可以肯定那些樓盤仍要是待售中? 因為肯印刷如此的二手樓售樓書, 中介都要大致肯定該樓盤不會不斷流轉, 如果留心回報, 更要比市場低一半, 這些盤不是有問題, 就該是十分昂貴, 難怪印刷售樓書如此豪氣!
    • 事實上, 日本不動產投資現時在世界上仍然是一個小眾的投資項目, 大阪和東京每日二手樓成交數量大概二百間, 海外人佔三成, 香港大約佔這三成內的5個百分比, 即每日大概有三間左右, 有數得計, 沒甚香港中介公司, 可以賺到十分豐厚的利潤, 厚到可以在不同地方大灑金錢, 廣告費可以每六個月使七位數字, 以及24萬一個月的辦公室租金。講真, 他們的各人去到並非購買筍盤, 而是去買裝修和廣告, 這樣本末倒置 。火燎森上大陸做生意, 深明耳聽七分假眼看未為真的道理, 基本上好多人做事是充大頭鬼, 所以不要以為甲級寫字樓再加頂級裝修代表他好穩陣, 因為其實危機更加大, 死得更加快, 因為成本太高。
    • 另一類他不會用的中介, 就是不夠專注。有些本身做開香港樓盤, 轉頭又話自己在日本有幾十年經驗, 仲要在中環地區有分行, 問到日本的細節, 經理本人連東京23區都不懂, 講成東京三區, 問多幾次, 都仍然是東京三區, 正所謂: 上樑不正下樑歪, 做事不夠專注即是不專業, 所以找着他們問路都是多餘。
  • 火燎森會選擇的中介行, 是要間公司內部有投資日本樓的員工, 最好連行政的員工都有投資日本樓, 因為這至少證明他們是由投資者角度出發, 以及真的是公司上下真心相信日本樓, 先至會咁做, 但這類經紀行可遇不可求。
  • 火燎森好反感的中介, 是那些狂推新樓的中介, 因為與香港一樣, 新樓基本上賺錢的機會率會大減, 因為叫價往往會好高, 一旦購入後至少輸三成, 實在沒有必要令自己好容易咁輸在起跑線上。他曾經從一個中介的口中, 得知原來新樓中介個佣金可以達樓價的10-20% , 而再加上發展商的高叫價, 他認為買新樓好難可以賺錢。
  • 最後, 至於對於中介的職員, 他本身自己亦有所要求, 首選是至少在這行做過一段日子, 不要轉中介行一次以上，如果轉過兩次或以上, 他會覺得他應該在售後服務方面有問題, 似在逃避跟進工作。
日本物業篇 6 ( 如何避開廢柴經紀)
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